sabato, 29 aprile 2017
balcone

Spese condominiali e balconi: i costi dipendono dalla forma

Brutte notizie per i proprietari di case con balconi. Le spese condominiali cambiano in relazione alla forma e alla tipologia di questi elementi. La ristrutturazione o comunque la riparazione di rivestimenti interni ed esterni, frontalini, solette, sottobalconi, ponteggi può variare di molto a seconda che i balconi siano aggettanti o incassati. I primi sono quelli che sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’edificio e si differenziano dai balconi incassati che, al contrario e come dice la parola stessa, restano inseriti nel corpo dell’edifico senza allungarsi verso l’esterno.

I balconi aggettanti – spiega il portale Laleggepertutti.it – vengono infatti considerati dalla giurisprudenza come un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, e quindi appartenenti in via esclusiva al proprietario di quest’ultima.

Soltanto i rivestimenti esterni e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare parte comune quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. La ripartizione delle spese di ristrutturazione dei balconi aggettanti costituisce uno degli argomenti più dibattuti in sede di assemblea condominiale, generando spesso vere e proprie controversie giudiziarie.

Cerchiamo allora di capire quali sono, secondo la giurisprudenza, i criteri di ripartizione relativi alla manutenzione delle parti interne ed esterne dei balconi.

Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria:

delle parti interne dei balconi (per esempio pavimentazione, superficie calpestabile, rivestimenti interni): sono a carico del condomino proprietario esclusivo dell’appartamento del quale il balcone costituisce il prolungamento;

delle parti esterne dei balconi (frontalini, rivestimenti esterni, tinteggiatura frontale ecc.): quando tali parti concorrono a conferire all’edificio le sue caratteristiche estetiche e architettoniche e vengono quindi considerate parte integrante della facciata, le relative spese sono a carico di tutti i condomini e devono essere divise in base ai millesimi di proprietà;

dei sottobalconi: la giurisprudenza è divisa tra due orientamenti: secondo un primo filone interpretativo, infatti, i sottobalconi vengono considerati di proprietà esclusiva del condomino proprietario del balcone, con relative spese non divisibili tra condomini. Secondo un diverso orientamento, invece, i sottobalconi dovrebbero essere considerati parti comuni in quanto visibili dall’esterno dell’edificio e, quindi, con funzione decorativa ed estetica per l’intero fabbricato. Sul punto la decisione è spesso rimessa all’assemblea condominiale. In ogni caso, la giurisprudenza maggioritaria esclude, almeno con riguardo ai balconi aggettanti, l’applicazione del criterio secondo il quale sarebbero a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. In altri termini, la soletta del balcone, anche quando svolge una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, non è considerata parte comune fra i due condomini; di conseguenza, se il sottobalcone non viene ritenuto parte condominiale, le relative spese di manutenzione sono a carico del solo proprietario del balcone di cui la soletta fa parte;

di noleggio e montaggio dei ponteggi necessari per eseguire le opere di ristrutturazione dei balconi: sulla questione la giurisprudenza non individua un criterio preciso, dovendosi presumere che essendo i ponteggi funzionali all’esecuzione di tutti i lavori, il loro costo di noleggio e montaggio sia a carico di tutti i condomini. Tuttavia, a voler essere precisi, qualora le spese per i vari lavori vengono ripartite secondo criteri diversi (come accade per esempio quando vengono ristrutturate sia le parti esterne che quelle interne dei balconi), la spesa relativa al ponteggio dovrebbe essere divisa per il totale del costo delle opere edilizie, ottenendo così un coefficiente che, moltiplicato per l’importo di ciascun gruppo di spese corrispondente ad un diverso criterio di ripartizione (per esempio gruppo spese per ristrutturazione esterna delle parti comuni), indicherà l’importo da aggiungere a ciascun gruppo di spese relative al solo ponteggio.

Fonte: Laleggepertutti.it

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